Los expertos advierten que la falta de suelo, la carga fiscal y la inseguridad jurídica dificultan el acceso a la vivienda

La presentación de la sesión estuvo a cargo del presidente del CGE, Valentín Pich, y del director ejecutivo de Fedea, Ángel de la Fuente. En ella intervinieron como ponentes: Jordi Jofre-Monseny, profesor del Dpto. de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y director del Programa de Investigación de Ciudades del Instituto de Economía de Barcelona (IEB); Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid y vicepresidente del Grupo de Trabajo de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Consejo General de Economistas de España, y Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña). Tras las tres intervenciones, se llevó a cabo un coloquio moderado por la presidenta del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, Marta Vall-llossera.

En la apertura del acto, Valentín Pich destacó que “la accesibilidad a la vivienda es un problema complejo que requiere una política coherente y con un marco normativo estable que favorezca la inversión. Subrayó la importancia de destinar más recursos a la promoción de vivienda asequible y a la ampliación del parque público, garantizando un desarrollo equilibrado del mercado. Asimismo, insistió en que los incentivos fiscales son más eficaces que los controles de precios, ya que estos pueden reducir la oferta y agravar la crisis del alquiler. También destacó la necesidad de reforzar la colaboración público-privada, simplificar la normativa y mejorar la seguridad jurídica para atraer inversión y garantizar soluciones sostenibles. Finalmente, hizo un llamamiento a una mayor eficiencia en la gestión administrativa para agilizar licencias y desbloquear proyectos esenciales para el acceso a la vivienda.”

Por su parte, Ángel de la Fuente indicó que “la escasez de vivienda accesible se ha convertido en un grave problema. Su origen es fundamentalmente de oferta y tiene mucho que ver con una legislación muy mejorable que tiende a paralizar la construcción o, al menos, a alargar enormemente sus plazos, y con la creciente inseguridad jurídica que perciben los propietarios de inmuebles residenciales ante su puesta en alquiler. Sería muy deseable un acuerdo, al menos entre los principales partidos, para modificar la normativa, comenzando por la ley del suelo, y reorientar la política de vivienda hacia un menor intervencionismo”.

A continuación, Jordi Jofre-Monseny, Julián Salcedo y Xavier Vilajoana han presentado cada uno una breve ponencia.

Jordi Jofre-Monseny abrió la ronda de intervenciones señalando que “España está experimentando una verdadera crisis de acceso a la vivienda. Las políticas de oferta deben jugar un papel clave en el medio y largo plazo, pero es necesario implementar políticas complementarias, especialmente a corto y medio plazo. Hay que aumentar el parque de vivienda social de alquiler y expandir el mercado del alquiler residencial mediante la regulación del alquiler turístico en zonas tensionadas, una fiscalidad más favorable al uso residencial de la vivienda y la reducción de la incertidumbre con un seguro público. A corto plazo también es necesario incrementar las ayudas al alquiler para los hogares más vulnerables y seguramente sea deseable un control sobre los precios del alquiler que asegure que los precios no crecen sistemáticamente por encima de la inflación en los próximos años”.

En la misma línea, Julián Salcedo comentó que “el problema de la vivienda constituye una emergencia nacional, que terminará condicionando el crecimiento, la competitividad y la necesaria flexibilidad de nuestra economía, además de lastrar el futuro de nuestros jóvenes, con un riesgo cada vez mayor de degenerar en un conflicto social que ninguno deseamos. Por todo ello, se hace imprescindible alcanzar ya un Gran Pacto Nacional por la Vivienda. Y, también un Pacto entre los dos grandes partidos que garantice la seguridad jurídica para atraer inversión. De ello dependerá el futuro de nuestros jóvenes, de nuestras empresas y del país entero”.

Finalmente, Xavier Vilajoana ha afirmado que “estamos produciendo por debajo de las necesidades de vivienda en España, incrementando el déficit existente. Tal desequilibrio entre oferta y demanda, como en cualquier otro mercado o sector, tiene un impacto directo en los precios, aumentando así el esfuerzo a realizar por las familias para la compra o el alquiler de las viviendas. Necesitamos triplicar el ritmo de construcción actual si queremos reducir esa falta de vivienda, y para eso es imprescindible atraer la inversión privada y ganar en productividad. Pero las medidas que se están tomando en los últimos son diametralmente opuestas a la consecución de estos objetivos: se está ahuyentado a la inversión privada y no se están realizando los cambios normativos de calado necesarios en el urbanismo para aumentar la oferta de viviendas de todas las tipologías”.

Antes de dar inicio al coloquio, la moderadora, Marta Vall-llossera, compartió una breve reflexión en la que destacó que “el problema de la vivienda es acuciante, y debemos salvar cada una de las barreras con las máximas garantías y seguridad jurídica. Una de ellas es la excesiva demora en la tramitación de licencias. En algunas ciudades, se superan con creces los plazos establecidos legalmente, cuando, por Ley, debe resolverse en 3 meses. Necesitamos simplificar la normativa existente y una Administración ágil, dotada de los recursos materiales y personales necesarios, para cumplir, en tiempo y forma, con los plazos legales. Esto, sin duda, contribuiría a resolver parte del problema”.

A continuación, se desarrolló el coloquio, moderado por Marta Vall-llossera, en el que Jordi Jofre-Monseny, Julián Salcedo y Xavier Vilajoana respondieron a cinco cuestiones clave.

1.- Disponibilidad y suficiencia del suelo finalista: ¿Existe suelo finalista suficiente para la construcción de viviendas? ¿Cuáles son los principales factores que restringen su disponibilidad? ¿Qué medidas concretas podrían adoptarse?

Según Salcedo, “el suelo finalista es escaso y caro, y el período para transformarlo en apto para edificar es muy lento (de media 20 años). De hecho, las grandes ciudades no disponen de suelo finalista suficiente para incrementar la construcción de nuevas viviendas, convirtiéndose así en un factor limitativo insuperable a corto y medio plazo. El urbanismo es excesivamente rígido, lento y burocratizado para proveer suelo. La complejidad normativa (17 leyes urbanísticas) no facilita la gestión del suelo. Circunstancias excepcionales, como las actuales, requieren la adopción de medidas excepcionales, la primera reducir la excesiva dependencia de las administraciones públicas, facilitar las iniciativas privadas, y acometer un proceso de liberalización de la regulación del suelo”.

Para Xavier Vilajoana, “es imprescindible la modificación de la Ley de Suelo para desarrollar eficiente y urgentemente los planeamientos urbanísticos. La mayoría de los planeamientos llevan incorporada la obligación de realizar entre un 30 y un 50% de las viviendas de protección oficial, y varios de ellos están paralizados por defectos menores subsanables. También deben movilizarse los suelos de propiedad pública y ponerlos a disposición de los promotores públicos y privados para la construcción de viviendas asequibles, sacar a concurso todos los suelos públicos disponibles para dar entrada a todo tipo de agentes de la edificación. Por último, son necesarias medidas de choque con cambios de uso de suelos para poder destinar aquellos solares vacantes a la construcción de viviendas”.

2.- Efecto de los costes de construcción y la escasez de mano de obra: ¿En qué medida están afectando el aumento de los costes de los materiales de construcción y la escasez de mano de obra al desarrollo de proyectos inmobiliarios? ¿Qué estrategias o soluciones podrían aplicarse?

Julián Salcedo considera que “el coste de los materiales ha registrado una subida del 35% o superior debido, primero al desabastecimiento debido a la pandemia, después a la guerra de Ucrania, el encarecimiento de los costes de transporte debido a la subida de los combustibles y de la energía, y finalmente por la elevada inflación y la subida de los tipos de interés. Ciertamente, el coste de los materiales se ha estabilizado con subidas ligeramente por encima de la inflación, pero no ha retornado a los niveles previos. La mano de obra es insuficiente (ocupaba a 2,7 millones de trabajadores en 2007, mientras que en 2024 ocupaba tan solo a 1,5 millones, ha perdido 1,2 millones, el 45%, y la patronal estima que se necesitan al menos 700.000 trabajadores), está envejecida (no se produce la necesaria renovación, el sector de la construcción no resulta atractivo para los jóvenes) y los nuevos trabajadores que acceden (inmigrantes en su mayoría) carecen de la cualificación necesaria. Las soluciones pasan por la industrialización del sector, pero no se producirá a corto plazo, requiere elevada inversión y la garantía de rentabilidades acordes con el riesgo”.

Según Vilajoana, “la falta de mano de obra cualificada es un problema acuciante al que, como sector, debemos enfrentarnos: en 10 años el 60% de la plantilla estará en edad de jubilación y no hay relevo generacional suficiente para cubrir esas vacantes. Es preciso que, tanto desde las organizaciones empresariales como desde las administraciones, aunemos fuerzas e impulsemos programas para atraer al talento joven a un sector en el que la innovación y el uso de las nuevas tecnologías pueden ser factores determinantes para incorporar a los jóvenes y mujeres, entre otros colectivos. La industrialización es una buena solución para cubrir la falta de mano de obra especializada, al mismo tiempo que se promueva la dignificación de los oficios tradicionales, ya que la combinación del sistema constructivo clásico como el industrializado es imprescindible para poder asumir el reto de construcción de viviendas”.

3.- Políticas públicas y fiscales: carencias, excesos y posibles reformas: ¿Qué políticas públicas y medidas fiscales hacen falta? ¿Cuáles deberían eliminarse o reformarse? ¿Cómo repercutiría todo ello en la promoción de vivienda asequible, tanto para la compra como para el alquiler?

Jordi Jofre-Monseny considera que “es necesario ampliar la oferta en los mercados de vivienda tensionados, aunque también será imprescindible adoptar medidas complementarias, ya que, incluso en el escenario más optimista, las políticas de oferta tendrán un impacto en el medio y largo plazo. A corto plazo, es fundamental fortalecer el mercado privado de alquiler residencial, lo que implica regular el alquiler turístico en mercados tensionados, aumentar la diferencia fiscal entre el uso residencial y otros usos de la vivienda, y reducir la incertidumbre en el mercado, quizá mediante un programa de seguros públicos para el alquiler. Además, se requieren instrumentos que alivien la sobrecarga en el mercado del alquiler, dado que la investigación más reciente indica que las ayudas al alquiler para los inquilinos pueden ser una herramienta eficaz, siempre que su aplicación no sea excesivamente generalizada en el mercado. Por último, en mercados tensionados, considero que sería conveniente establecer un mecanismo de control de los precios del alquiler para garantizar que, en los próximos años, estos no crezcan sistemáticamente por encima de la inflación”.

Para Julián Salcedo, “las políticas públicas deberían enfocarse a reducir el excesivo intervencionismo, porque distorsiona los mercados, reduciendo eficiencia y pérdida de competitividad. Sé que resulta imposible pedir una política uniforme nacional, porque en el Estado descentralizado de las autonomías las competencias están en manos de las Comunidades Autónomas, pero cuánto más fragmentado esté el mercado más diferencias se producirán entre unos y otros territorios. En todo caso, las políticas públicas, cualesquiera que fuesen, necesitan recursos económicos, y estos, por definición, son escasos (la contribución en España para políticas de vivienda, en términos de PIB, está muy por debajo de lo que se necesita y de lo que destinan otros países de nuestro entorno). En materia de fiscalidad, los impuestos que gravan la vivienda, en todas sus fases, son excesivos. Reducir la carga fiscal que soporta la vivienda (desde el IVA hasta otros impuestos, ITP-AJD, ICIO, Licencias) tendría un efecto inmediato a la baja en el precio”.

Finalmente, Xavier Vilajoana considera que “una regulación restrictiva y que penaliza a los promotores y/o propietarios de vivienda como la Ley Vivienda, el tope a los alquileres y la declaración de Zonas de Mercado tensionado son algunos de los ejemplos de políticas que están provocando el efecto contrario al que pretenden: están reduciendo considerablemente la oferta de vivienda de alquiler en el mercado, sin conseguir una reducción significativa de rentas. Se necesitan políticas de vivienda equilibradas, realmente efectivas y que cuenten con la dotación presupuestaria suficiente. La lentitud administrativa es otro lastre para la ampliación del parque de viviendas: no es de recibo que se tarde lo mismo en conseguir las licencias y permisos pre y post obra que la construcción de la promoción en sí misma. Y en materia de fiscalidad, el 25% del precio de una vivienda son impuestos, más que lo que se grava un producto de lujo”.

4.- Seguridad jurídica y eficacia del sistema urbanístico: ¿Cómo afectan la inseguridad jurídica y la complejidad normativa al desarrollo de proyectos de vivienda? ¿Qué reformas estructurales serían necesarias para reducir los plazos de ejecución?

Según Salcedo, “la seguridad jurídica es imprescindible para cualquier inversión. Sin seguridad jurídica no es fácil atraer inversión a ningún sector de actividad. Ejemplos de inseguridad para obtener las rentabilidades esperadas por los inversores las tenemos en la legislación aprobada, que limita el precio de los alquileres en las zonas declaradas tensionadas, que obliga a la prórroga de los contratos, que suspende los desahucios por impago, que no defiende a los propietarios para recuperar de inmediato su vivienda en caso de ocupación ilegal, etc. En el plano urbanístico, la inseguridad jurídica es una realidad reconocida por el propio Gobierno, que en abril 2024 presentó un proyecto de ley de modificación de la ley de suelo y rehabilitación urbana (que no llegó a votarse, fue retirado) para evitar la nulidad plena de los planes urbanísticos que alarga casi hasta el infinito la aprobación de los mismos por los sucesivos recursos interpuestos, de forma que se pueda decretar la anulabilidad de aquellos defectos que no sean sustanciales o esenciales, pudiendo continuar la tramitación sin tener que regresar al momento inicial. Pues bien, tras la presentación de una PNL por el PSOE (que posteriormente retiró su firma) y el PNV, el pasado día 25 de febrero fue votada en contra su toma de consideración en el Congreso de los Diputados, incluso por los propios socios del gobierno de coalición. Como se sabe, el PP ha presentado su propia PNL en el Senado, a la espera de su remisión al Congreso y que la Presidencia de la Mesa acceda a su tramitación”.

Vilajoana considera que “en los últimos 15 años se han producido varios cambios legislativos con efecto directo en la actividad promotora constructora. No podemos permitirnos cambiar constantemente las reglas de juego, ya que el periodo de maduración de cualquier operación inmobiliaria es de mínimo tres años, y se genera una inseguridad jurídica muy perjudicial y que ahuyenta el capital. En una actividad tan intensiva en capital como la promoción residencial, para mejorar la accesibilidad e incrementar el parque inmobiliario en España, necesitamos atraer inversión, ya que no disponemos del capital suficiente para realizar todas las viviendas que se necesitan y a la velocidad que se requiere”.

5.- Propuestas estructurales para mejorar el acceso a la vivienda: ¿Qué soluciones concretas podrían adoptarse en España, garantizando una oferta asequible sin distorsionar el mercado?

Para Jordi Jofre-Monseny, “es necesario expandir la oferta en mercados de la vivienda que estén tensionados. En el mercado privado, considero que es importante que la nueva construcción sea lo más compacta posible, ya que esto ofrece ventajas en términos medioambientales al reducir el consumo energético del hogar y facilitar el desarrollo de redes de transporte público. Además, expandir y mejorar la frecuencia del transporte público puede contribuir a aliviar el problema de la vivienda, ya que amplía el tamaño real de la ciudad y permite desplazar la demanda hacia zonas menos centrales. En cuanto a la oferta, también es fundamental aumentar el parque de vivienda social de alquiler. Las experiencias en otros países muestran que concentrar la vivienda social en determinados barrios estigmatiza a sus habitantes y perpetúa la pobreza, por lo que es importante buscar fórmulas de income mixing que representen estrategias de beneficio mutuo tanto para el sector como para la administración. En el mundo anglosajón, algunas de estas fórmulas han consistido en relajar normativas urbanísticas y aumentar el número total de viviendas”.

Para Julián Salcedo, “resulta duro decirlo, pero no hay fórmulas mágicas para resolverlo. Desde luego no a corto y medio plazo. Como ya ha reconocido el Gobierno, el problema de la vivienda es estructural, un problema de oferta debido a la insuficiente producción de vivienda nueva para el crecimiento del número de hogares, debido al crecimiento demográfico y la inmigración), imposibilidad de reducir el coste de producción de las viviendas (salvo una bajada excepcional de impuestos, que aliviaría a corto plazo la situación), y unos salarios bajos que imposibilitan comprar o alquilar una vivienda a los precios actuales, especialmente a los más jóvenes y el denominado acceso a la primera vivienda (la de reposición se ve favorecida por el incremento del precio de la vivienda usada, en paralelo al de la nueva). Las soluciones pasan por la inmediata puesta de suelo apto para edificar (modificando la normativa urbanística), por reducir la fiscalidad, por facilitar el acceso a la financiación (de promotores y particulares), por incentivar la colaboración público-privada y por atraer la inversión (nacional y extranjera), dándole garantías de que no se modificarán reglas del juego a mitad de partido”.

Finalmente, Xavier Vilajoana indica que “desde APCE proponemos una serie de medidas centradas en varios ámbitos clave. Es urgente aprobar la reforma de la Ley de Suelo para agilizar la obtención de suelo finalista; movilizar suelos de propiedad pública a disposición de promotores públicos y privados para construir viviendas asequibles, y la implementación de medidas de choque para permitir el cambio de uso de suelos en solares vacantes con fines residenciales. También se necesita agilizar la tramitación administrativa y modificar la Orden ECO para acelerar la concesión de licencias, entre otros. Otro ámbito destacado es la financiación: es imprescindible incrementar sustancialmente la dotación presupuestaria destinada a políticas de vivienda, así como agilizar la línea ICO de financiación a la promoción de vivienda de alquiler asequible y crear otras nuevas con el BEI. En el ámbito de la fiscalidad, proponemos revisar la tributación de las entidades acogidas al régimen de arrendamientos, analizar la fiscalidad del IVA en operaciones de vivienda asequible y establecer un IVA reducido del 4% en la venta de vivienda asequible para jóvenes. En definitiva: más suelo finalista, agilizar trámites administrativos, más presupuesto para vivienda, aprobar urgentemente la reforma de la Ley de Suelo y un nuevo Plan de Vivienda consensuado y suficiente, y recuperar la seguridad jurídica para dar estabilidad al sector y atraer la inversión privada”.

Por último, Valentín Pich y Ángel de la Fuente han cerrado el coloquio, resumiendo en su intervención final las PRINCIPALES CONCLUSIONES. Ha quedado claro que el principal problema del acceso a la vivienda en España es la insuficiencia de oferta, acentuada por la inseguridad jurídica y un marco normativo complejo que desincentiva la inversión. Para abordar esta situación, se ha subrayado la necesidad de reformar la Ley de Suelo y agilizar la tramitación urbanística, eliminando bloqueos administrativos que retrasan el desarrollo de nuevas promociones. También se ha destacado que algunas medidas de control de precios en el alquiler han generado efectos adversos, reduciendo la oferta disponible, por lo que sería recomendable reconsiderar su aplicación y apostar por incentivos fiscales. Asimismo, se ha insistido en la importancia de atraer inversión privada mediante reglas estables y predecibles. Por último, se ha señalado la necesidad de ampliar el parque de vivienda social y fortalecer la colaboración público-privada para mejorar el acceso a la vivienda de manera sostenible.