El ajuste del mercado inmobiliario en Europa durará hasta 2025

El pasado 13 de julio se dio a conocer la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de la misma fecha (asunto C-265/22), que resolvió una cuestión prejudicial planteada por un juzgado español sobre las cláusulas que establecen el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) en préstamos concertados con consumidores. El IRPH fue el tipo mayoritariamente utilizado por todas las entidades en la década de los 90 y principios de los 2000, especialmente por las cajas de ahorro, que eran las que controlaban el mercado de concesión de préstamos para la adquisición de vivienda hasta que en los años 2004 y 2005 comenzara la guerra por las hipotecas motivada por el boom inmobiliario, lo que hizo que los bancos entrasen en un mercado muy rentable y el Euribor se impusiera como índice de referencia para la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España.

En este contexto, desde Tecnotramit se recuerda que, en su reciente sentencia, el TJUE no determina si la cláusula que establece el IRPH es abusiva, sino que analiza los parámetros que deben tenerse en cuenta para hacer el juicio de transparencia y de abusividad. La justicia europea ha dictaminado que se deberá hacer un análisis de la abusividad recordando que la falta de transparencia, por sí sola, no confiere a una cláusula el carácter abusivo. Es decir, se deberá analizar si el consumidor, tratado de una manera legal y equitativa, hubiera contratado igualmente el tipo de interés y, además, comparar si este difiere mucho de los otros tipos habituales en el mercado.

¿Qué consecuencias prácticas tiene la sentencia del TJUE?

David Viladecans Jiménez, director del Área Jurídica de Tecnotramit, lamenta que la sentencia “ha motivado muchas reacciones, de distinto calado, la mayor parte de las cuales dista mucho del contenido real de la resolución” y analiza las consecuencias prácticas que tendrá la sentencia para el mercado hipotecario español:

“En primer lugar, se deberá esperar a la recepción de la sentencia que hará el Tribunal Supremo. El TS ya ha considerado no transparentes estas cláusulas y, aun así, al hacer el juicio de abusividad, no ha considerado que sean abusivas. Por lo que las consideraciones relativas al tipo negativo, efectuadas por el TJUE en sede del juicio de transparencia, no aportan mucho al escenario que tenemos hoy”, asegura el experto.

Por otra parte, Viladecans Jiménez entiende que habrá que analizar y resolver la posible contradicción entre la Exposición de Motivos de la Circular 5/1994, sin carácter normativo, y el Anexo IX, donde se prevén diferenciales positivos. “En el juicio de abusividad la situación varía poco. Y es que va a ser muy difícil probar que el tipo final es desproporcionado respecto otros tipos. Es un hecho notorio que los diferenciales que llevaba el IRPH eran más bajos que los diferenciales de los préstamos concedidos con base al Euríbor, por lo que la diferencia no era relevante. De hecho, hoy Euríbor e IRPH cotizan en magnitudes similares”, indica el directivo.

Es decir, según el análisis jurídico de Tecnotramit, la sentencia “perfila el control de transparencia y de abusividad de las cláusulas que establecen el IRPH, pero no cambia en exceso las actuales reglas del juego, que están llevando a los tribunales a desestimar la mayor parte de las reclamaciones sobre esta cláusula”. “Hemos de esperar a la sentencia del TS para ver en qué queda realmente la doctrina del TJUE”, añaden desde la compañía.