Sin embargo, pensamos que hay además otros factores que pueden estar afectando a la disminución del número de hipotecas, como por ejemplo el cambio de actitud de los españoles, que cada vez se casan menos y no quieren tener hijos, por lo que, ¿para qué se van a comprar una casa y estar dedicando una buena parte de su renta disponible a sufragar las cuotas mensuales durante treinta años?
También es posible que los bancos se hayan vuelto cada vez más prudentes en un activo que, si bien genera vinculación, también es poco rentable si se considera la operación de forma unitaria, siendo mucho más rentables los préstamos al consumo, o incluso la deuda pública a los niveles actuales, ya que los depósitos se retribuyen muy poco y el diferencial entre los intereses percibidos por la deuda nueva adquirida y los pagados por los depósitos supera ampliamente los dos puntos; amén de que cada vez se ve con peores ojos el tener que desahuciar a una familia de su casa por no poder pagar las cuotas amortizativas, y ello afecta tanto a la reputación como a la liquidez, puesto que monetizar un inmueble lleva mucho tiempo, y la banca es un negocio de plazos cortos y de mucha rotación.
Por último, tendríamos que fijarnos en el cambio de idiosincrasia de los españoles que, sin duda se está produciendo. Eso de endeudarse durante casi toda tu vida laboral para comprar una vivienda cuyo coste de construcción es apenas la mitad o incluso la tercera parte de lo que estás comprando está dejando de ser interesante, ya que la parte del león se la lleva el porcentaje de repercusión del terreno donde se construye, que es lo que se está pagando a precio de oro en las zonas tensionadas.
En el cuadro siguiente se puede ver la evolución de las hipotecas en España en los últimos quince años:
Vemos que el número de hipotecas ha disminuido en un 52,66%, a lo que se une que estas hipotecas, en términos reales, han disminuido su importe medio en un 46%, cifras que en principio nos deberían resultar sorprendentes, y que nos llevarían a una reducción de aproximadamente el 75% de la apelación de los compradores a las entidades financieras para adquirir su vivienda.
En el cuadro siguiente podemos ver cómo ha disminuido el saldo del crédito hipotecario en los balances bancarios en el mismo período:
Lo cual corrobora lo que está ocurriendo con este tradicional producto bancario, ya quelas hipotecas suelen contratarse a plazos de entre veinticinco y treinta años y estamos contemplando un período de quince años.
Una de las razones principales de lo que ha estado ocurriendo es el hecho de que los que se siguen endeudando en la actualidad con una hipoteca tienen menor capacidad adquisitiva, lo que contrasta con el hecho de que el precio de las viviendas crece. Los fondos de inversión y los millonarios latinoamericanos pagan al contado y no piden hipoteca, que ha quedado sólo para las clases medias que pueden permitírselo y que, como los salarios en términos reales, han ido disminuyendo en los últimos quince años, cada vez acceden a hipotecas de importe menor.
Las cifras anteriores se refieren a la globalidad de la actividad hipotecaria, aunque puede reflejar perfectamente lo que ocurre con la parte que afecta a la vivienda que, como podemos ver en el siguiente cuadro, se corresponde con casi el 82% de la actividad global:
Nos preguntamos también si esta situación está ocurriendo en toda España, o sólo se corresponde con las zonas tensionadas. En el cuadro siguiente podemos ver cómo han evolucionado estas cifras por Comunidades Autónomas:
Vemos que en las zonas de costa (Baleares, Canarias, Valencia y Murcia) es donde más han disminuido las hipotecas contratadas y, probablemente, es donde los extranjeros están entrando más a la compra al contado, en muchos casos personas que se jubilan en el norte de Europa y que con el montante de la venta de sus propiedades pueden adquirir una vivienda en la costa para disfrutar del sol en la última etapa de su vida.
En lo que respecta a las zonas tensionadas, es donde más se está comprando vivienda con hipoteca, destacando Madrid (81,97%), País Vasco (87,77%) y Cataluña (72,83%); también es cierto que es donde más caras están las viviendas y donde es más difícil tener la totalidad del importe solicitado por la compra. En este caso, las compras procederían más de inversores extranjeros, especialmente los latinoamericanos y fondos inmobiliarios con vocación de permanencia e incluso de dedicar las viviendas a alquiler, habida cuenta del fuerte incremento que ha experimentado esta figura.
En lo relativo al importe medio de las hipotecas, en todas las CCAA han disminuido estos importes y algunas notablemente, como Murcia (-57,43%), Castilla La Manca (-51,32%), Aragón (-46,08%), Castilla León (-45,81%) y Rioja (-45,96%), lo cual es un indicativo de en qué regiones se había producido una mayor burbuja inmobiliaria antes de 2008, es decir, en zonas de interior que habían tenido incrementos importantes en el precio del suelo por un efecto mimético respecto de las denominadas zonas tensionadas y que, cuando se produjo la crisis financiera, sufrieron bastante más que el resto de las CCAA.
Además, la desertificación de España hace que se abandonen viviendas construidas que dejan de usarse y que, probablemente, hacen que el saldo neto de viviendas disponibles disminuya en vez de crecer, aunque sea poco, ya que, si se construyen 80.000 viviendas nuevas al año, buena parte de elevado precio, y se abandonan 100.000 residencias rurales, el problema de la escasez de vivienda se agrava, produciéndose además una tendencia de precios al alza en dichas zonas tensionadas.
Por último, el fallecimiento de personas que adquirieron sus viviendas en la época del desarrollismo de los años sesenta y principios de los setenta genera una bolsa de pisos que forman parte de herencias yacentes pendientes de acuerdos entre los herederos, aceptación o no de las herencias por existencia de deudas, etc., y que también incide en la comentada escasez de vivienda disponible en el sistema inmobiliario español.
En fin, se están produciendo profundos cambios en el mercado inmobiliario y existen muchas variables que afectan y afectarán a la formación de precios en el sistema, tanto en la modalidad de compra como en la de alquiler, en los próximos años. El establecimiento de políticas adecuadas por parte del Gobierno (al margen de las alharacas electorales sin materialización posterior en la práctica), así como la prudencia de los agentes del sector a la hora de planificar sus inversiones, serán muy importantes para la estabilidad futura en un país donde al menos hacen falta un millón de viviendas, de las cuales una parte significativa debería ser de protección oficial, habida cuenta del nivel salarial español en relación con la del resto de los europeos que, sin quererlo, provocan una inflación de precios, cuando se jubilan y adquieren viviendas en España, tomando como base su elevado poder adquisitivo.