A falta de una jornada para el cierre del mes, el euríbor termina septiembre en el entorno del 2,94%. Con esta cifra, el indicador se anota su séptima caída mensual desde el comienzo de 2024, la segunda mayor en el año (-0,22 puntos), mientras que, en tasa interanual, experimenta un desplome de 1,203 puntos básicos, el más pronunciado desde enero de 2013.
Como consecuencia, quienes revisen anualmente su hipoteca variable y lo hagan en octubre, se beneficiarán de una importante bajada en su cuota: pagarán 104 euros
menos al mes (1.255 euros menos al año) para una hipoteca media en España, lo que supone una bajada del 11,4%2 , según cálculos de Kelisto.es, la web del ahorro.
Las buenas noticias continuarán un mes más para quienes revisen su hipoteca semestralmente.
En su caso, la cuota se reducirá en 65 euros al mes (394 euros al semestre) para un préstamo medio, lo que supone una rebaja del 7,5%
¿CÓMO EVOLUCIONARÁ EL EURÍBOR EN LOS PRÓXIMOS MESES?
«Las expectativas que llevaron a la histórica caída del euríbor en agosto se han cumplido en septiembre: primero, el Banco Central Europeo (BCE) rebajó de nuevo los tipos en 25 puntos básicos. En segundo lugar, la Reserva Federal (FED) sorprendió a los mercados bajando los tipos de interés en 50 puntos básicos siendo más agresiva de lo esperado. No obstante, el indicador no se ha frenado después de dichos movimientos, sino que ha seguido saltando escalones a la baja marcando mínimos anuales en cada sesión, lo que implica que el mercado ve más que factible que haya nuevas rebajas de tipos antes de finalizar el año.
¿Estará en lo cierto el mercado ahora? Nada hace sospechar que esté equivocado. En primer lugar, los propios bancos centrales ya han lanzado mensajes favorables a seguir flexibilizando la política monetaria. El primero en disparar podría ser el BCE, ya que se reunirá el próximo 17 de octubre. Así, el plan con el que trabajan los inversores es que el regulador europeo pueda rebajar los tipos de nuevo en 0,25 puntos en dicha reunión y, probablemente, volver a hacerlo en la siguiente que tendrá lugar en diciembre. De hecho, Christine Lagarde recientemente defendió que “debemos estar preparados para el cambio y preparados para utilizar la flexibilidad de nuestros marcos según sea necesario”.
Esas declaraciones y el ‘run run’ generado son muy buenas noticias para los hipotecados a tipo variable o para aquellos que quieran pedir una hipoteca próximamente. No obstante, conviene no olvidar que el dinero nunca se abarata de manera aislada, sino porque los bancos centrales temen una debilidad económica que, en el caso de Europa, parece haber llegado ya, aunque en España, de momento, seamos inmunes», explica el portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, Pedro Ruiz.
La previsión sobre el euríbor para 2024 de varias entidades y organismos ha experimentado cambios respecto a meses anteriores para adecuarlas a los actuales niveles del euríbor: de hecho, la práctica mayoría de ellos ya sitúan al indicador cómodamente por debajo del 3% en este 2024. Bankinter es el que prevé una cifra más baja para el final de año (2,75%), mientras que Funcas y Asufin lo ponen en el 2,8%. Por último, de cara al año que viene todas ellas confían que el euríbor seguirá bajando. Desde Kelisto, estimamos sin embargo que el euríbor podríaalcanzar el entorno del 2,5% ya a finales de este mismo año, dados los últimos datos de inflación conocidos.
¿CÓMO AFECTA EL EURÍBOR DE SEPTIEMBRE A QUIENES QUIERAN PEDIR UNA HIPOTECA?
Pese a que el verano suele ser época de pocos cambios, se mantiene la mejora en la oferta hipotecaria, que incluso se ha acelerado tras la rebaja de tipos ejecutada por el BCE: “La última rebaja de tipos ejecutada por el BCE ha tenido su reflejo en la guerra comercial que lleva librando la banca todo el año, especialmente en las ofertas a tipo fijo y mixto. En concreto, desde el pasado 12 de septiembre entidades como EVO Banco, COINC, MyInvestor, ING, Ibercaja o Bankinter han abaratado sus préstamos hipotecarios. Aunque eso solo podría ser el principio, ya que dada la situación evolución a la baja del euríbor y posibles futuras bajadas de tipos en el corto plazo podríamos ver como más entidades se suman a las rebajas”, detalla Ruiz.
¿CÓMO AFECTA EL EURÍBOR EN SEPTIEMBRE A QUIENES YA TIENEN UNA HIPOTECA?
El dato del euríbor de septiembre de 2024 solo impactará en quienes tengan una hipoteca variable que se revise en el mes de octubre. Para una hipoteca media en España (con revisión anual), la bajada del índice de referencia supondrá una rebaja de la cuota de 104 euros al mes (1.255 euros menos al año), lo que supone un abaratamiento del 11,44%
Estos datos cambiarían en función del año de firma de la hipoteca, de la cantidad y del plazo de amortización acordado entre cliente y banco. De esta forma, para una hipoteca inferior (de 100.000 euros) que se revisara en septiembre la bajada sería de 67,02 euros al mes (- 804,24€/año), mientras que para una hipoteca de 200.000 euros sería de 134,04 euros menos al mes (-1608,48€/año) y para una de 300.000 euros, 201,06 euros menos al mes (-2.412,72 €/año).
El alivio continúa para quienes revisen su hipoteca semestralmente
Quienes también se siguen beneficiando de la evolución del euríbor son los hipotecados que revisan su préstamo semestralmente. Al igual que ha ocurrido en meses anteriores, quienes tengan una hipoteca media que se revise en octubre experimentarán una rebaja en la cuota de 65 euros al mes (394 euros menos al semestre), lo que supone una bajada del 7,5%
CONSEJOS PARA QUIENES QUIERAN CONTRATAR UNA HIPOTECA
En un contexto como el actual, el consumidor tiene que sacar toda la artillería pesada si quiere conseguir la hipoteca que mejor se adapta a su perfil, al mejor precio. Para ello hay que seguir varios pasos:
1. Analizar qué hipoteca me conviene más: en función del nivel de riesgo que estemos dispuestos a asumir o de lo que estemos dispuestos a pagar por una seguridad total, de
nuestras expectativas sobre la evolución del euríbor y de la posibilidad que tengamos de amortizar hipoteca anticipadamente, nos convendrá más una hipoteca variable, fija o mixta. Elegir la modalidad más adecuada, en este contexto, es clave.
2. Comparar precios y ayudarse de profesionales para negociar: en este sentido, servirse de un bróker hipotecario como el de Kelisto.es se ha convertido en una solución más que conveniente: el cliente no paga nada por el servicio* (el coste lo asumen los bancos), y el hecho de negociar volumen y con muchas entidades a la vez, nos permite conseguir mejores precios que las ofertas estándar a las que accede cualquier usuario. Por ejemplo, para una hipoteca media en España, en el último año hemos conseguido un ahorro de hasta 27.300 euros, con respecto a la oferta estándar de los bancos.
3. Tener más cuidado que nunca con la letra pequeña: aunque nunca se deben pasar por alto, cuestiones como buscar hipotecas sin comisiones o analizar si nos compensa la
vinculación exigida para acceder a la mejor oferta son esenciales para reducir al máximo el coste del préstamo que queramos pedir.
CONSEJOS PARA QUIENES TENGAN UNA HIPOTECA VARIABLE
Pese a la bajada del euríbor en septiembre, quienes tengan una hipoteca variable y quieran dejar de estar sujetos a los vaivenes del indicador tienen varias opciones.
1. Cambiarse a una hipoteca fija
Las hipotecas fijas siguen abaratándose (-6% respecto al año pasado, según datos de Kelisto) y ya son 10 las entidades con ofertas por debajo del 3% TIN a un plazo de 25
años, que es el que se adapta al período medio al que se piden los préstamoshipotecarios en España. Además, el coste de cambiar el tipo de una hipoteca de variable
a fijo -mediante subrogación o novación- se ha reducido notablemente en aquellos bancos que han decidido acogerse al plan de ayudas a los hipotecados aprobado por el
Gobierno y prorrogado durante este 2024. En esos casos, las entidades no podrán cobrar comisión por subrogación/novación y, a partir de 2025, este cargo quedará limitado al
0,05%.
2. Cambiarte a una hipoteca mixta, si crees que tendrás opciones de amortizar deuda anticipadamente
Las hipotecas mixtas permiten acceder a un interés fijo más ventajoso que el de las ofertas 100% fijas (hay mixtas desde el 1,75% TIN), aunque este solo se aplicaría durante algunos años: cuantos más sean, más alto será el tipo fijo que aplique el banco.
Transcurrida esta primera etapa, de nuevo, la hipoteca volvería a ser variable y, por tanto, el usuario volvería a estar expuesto a los vaivenes del euríbor.
Este tipo de ofertas solo serían recomendables para quienes crean que pueden ahorrar durante los primeros años de vida de la hipoteca, ya que, una vez llegado el tramo
variable, podrían amortizar deuda anticipadamente para así reducir los años que estarían expuestos al euríbor.
3. Amortizar anticipadamente parte de la deuda para reducir cuota
En caso de que la evolución del euríbor ponga en apuros la economía familiar, si los afectados disponen de ahorros, podrían optar por amortizar anticipadamente parte de su hipoteca para así reducir la cuota que pagan cada mes. En caso de hacerlo hay que tener en cuenta que:
● La cantidad que se amortice se descuenta del capital pendiente por pagar.
● Aunque hay bancos que no cobran comisiones por amortización anticipada, los que sí lo hacen están sujetos a limitaciones establecidas por ley: en las hipotecas variables; un 0,25% durante los tres primeros años, y nada a partir del cuarto (o un 0,15% durante cinco años y nada a partir del sexto), y en las hipotecas fijas, un 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% a partir del undécimo. Ahora bien, de forma extraordinaria, los bancos que hayan decidido acogerse al plan de ayudas a los hipotecados aprobado por el Gobierno no podrán cobrar nada por este concepto durante 2024 a quienes tengan una
hipoteca variable (al igual que ocurrió en 2023).
4. Acogerte a alguna de las ayudas aprobadas por el Gobierno
La gran mayoría de las nuevas ayudas a los hipotecados aprobadas por el Gobierno que entraron en vigor en 2023 (y que han sido ampliadas y prorrogadas para 2024) solo están disponibles para quienes cumplan con ciertos criterios relacionados con los ingresos y tengan su hipoteca con un banco que haya decidido adherirse a las mismas, ya que su aplicación no es obligatoria. Estas ayudas incluyen medidas como alargar el plazo de las hipotecas hasta siete años para reducir la cuota, pedir un período de carencia de hasta cinco años en el que solo se paguen intereses o, incluso, solicitar que se congele el pago de la cuota de la hipoteca durante 12 meses. Sin embargo, no salen gratis: según los cálculos de Kelisto.es, los gastos derivados de estas operaciones aumentarían el coste final de la hipoteca en hasta un 72%, según la opción elegida.
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5. Alargar el plazo de una hipoteca o negociar una carencia
Si el impacto del euríbor dificulta cuadrar las cuentas de un hogar, pero los afectados no pueden acogerse a las ayudas aprobadas por el Gobierno, siempre se puede solicitar
una ampliación del plazo de una hipoteca -mediante una novación- o negociar una carencia. Ahora bien, ambos trámites tienen costes y, a la larga, encarecen la cantidad que se terminará pagando en concepto de intereses.