Desde el primer paso para obtener la inscripción en el registro oficial hasta el ejercicio cotidiano de la actividad, la normativa nacional exige que los administradores cumplan condiciones específicas. Además de los conocimientos técnicos y la experiencia propia de cualquier directivo, en el ámbito de la intermediación hipotecaria, la ley exige honorabilidad, solvencia y formación especializada. Se trata de una figura sujeta al escrutinio constante del supervisor financiero: el Banco de España.
Para obtener la inscripción en el registro de intermediario de crédito inmobiliario que gestiona el Banco de España, el artículo 29.3. de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) exige que los administradores de un ICI acrediten el cumplimiento de los requisitos de honorabilidad comercial y profesional, formación adecuada, ausencia de antecedentes penales y no estar inmersos en un concurso de acreedores.
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La persona elegida como administrador deberá presentar al Banco de España un certificado de antecedentes penales para que se verifique que no ha cometido “delitos graves, ya sea contra la propiedad, el patrimonio y el orden socioeconómico, de falsedad o cualquier otro cometido con ocasión del ejercicio de actividades financieras” (LCCI).
En caso de que exista un órgano de administración colegiado, será necesario aportar el certificado de cada uno de sus miembros. Si el administrador es una persona jurídica, deberá presentarse también el certificado de antecedentes penales de la sociedad.
Se trata de un criterio objetivo, verificable mediante un documento oficial.
La LCCI también exige a los administradores una reconocida honorabilidad comercial y profesional, con remisión al artículo 30 del Real Decreto 84/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
Ante el Banco de España se presenta un formulario de idoneidad mediante el formulario ICI04 que, entre otras cuestiones relacionadas con la honorabilidad, interroga sobre los países en los que el administrador ha residido en los últimos cinco años o la existencia de procedimientos administrativos, sanciones, investigaciones administrativas, procedimientos judiciales o administrativos que recaigan sobre el administrador.
El supervisor, siguiendo las pautas del artículo 30 del Real Decreto 84/2015, valorará el cumplimiento de la honorabilidad es base a:
Aunque existen criterios orientativos, la decisión final queda a discreción del supervisor. Incluso una deuda impagada reflejada en la CIRBE podría suponer un obstáculo para la designación.
Las exigencias legales no concluyen con la inscripción inicial: deben mantenerse a lo largo de toda la vida del ICI. Si se produce un cambio en el órgano de administración —por cese, dimisión o nombramiento—, debe notificarse sin demora al Banco de España.
Es fundamental realizar una evaluación previa del candidato antes de proceder al nombramiento, especialmente en el caso de empresas con un único administrador, donde el incumplimiento podría suponer la pérdida de la autorización.
No informar sobre un cambio de administrador o mantener a una persona que no cumple los requisitos expone a la empresa a sanciones administrativas e incluso a la revocación de la inscripción registral (art. 32 LCCI).
El régimen sancionador de la LCCI contempla como infracción tanto el incumplimiento de los requisitos personales como la omisión en la comunicación de cambios. Aunque no se exige un procedimiento de autorización previo para cada nuevo administrador, sí existe un control ex post por parte del supervisor, que puede requerir documentación adicional, formular observaciones o imponer sanciones si se detectan irregularidades.
La Ley 5/2019 ha elevado los estándares para operar en el sector de la intermediación hipotecaria, con especial atención a la figura del administrador. Ya no basta con experiencia y liderazgo empresarial: el cargo exige ética, solvencia, transparencia y formación específica.
Bajo la lupa constante del Banco de España, el administrador de un ICI debe demostrar que está preparado para liderar una entidad que presta un servicio financiero clave en un entorno cada vez más regulado y exigente.