Seguro para cubrir posibles subidas de tipos
“La posibilidad de contratar un swap hipotecario, pese a ser un producto de riesgo, puede servirnos para salvaguardar, en cierto modo, las subidas del euríbor”, apunta Zamora. Sobre este producto financiero, el director de Desarrollo de Negocio de la plataforma de intermediación hipotecaria establece que “es un seguro que cubre una posible subida de los tipos de interés a partir de un determinado nivel; aunque mi recomendación es acudir a un experto, debido a la complejidad del producto y las posibles consecuencias de negociarlo de forma errónea”.
El funcionamiento del swap hipotecario es el siguiente: en el caso de que los tipos de interés subiesen por encima de un nivel determinado, por ejemplo, un 3%, no se pagaría más cuota hipotecaria debido al alza de los intereses, sino que a cambio se pagaría dicha prima de seguro. Esta prima de seguro es una vinculación equivalente a un seguro de hogar o un seguro de vida, y puede ser de gran ayuda en el caso de que el euríbor subiese de forma desmesurada como hizo hace aproximadamente hace 15 años, cuando llegó a sobrepasar el 5%.
Pausa en el pago mensual de las cuotas
Otro de los puntos que fija Zamora son las hipotecas con período de carencia. “Este tipo de producto hipotecario”, explica “es un añadido que se puede negociar con la entidad bancaria que establece que puede producirse una pausa en el pago mensual de las cuotas, generalmente de entre 12 y 24 meses”. Esta carencia puede negociarse aunando capital e intereses o solo capital.
Las hipotecas con período de carencia pueden llegar a ser muy útiles si se elige de forma correcta el momento en el que aplicar dicha pausa de pago de cuotas. Por ejemplo, si se elige un presumible punto álgido del euríbor, se pueden solventar, con ello, unas cuotas elevadas debido a la previsión realizada.
Ambas posibilidades, swap hipotecario e hipotecas con carencia, recalca Zamora que son opciones a estudiar y negociar antes de la firma. Es decir, durante el proceso de negociación previo. También alude a la conveniencia de gestionar este tipo de productos con un experto hipotecario dada la complejidad de los mismos.
Renegociar las condiciones de la hipoteca
Respecto a los ya hipotecados, el experto de Hipoo afirma que la mejor vía para salvar el obstáculo de la subida de los tipos de interés es la novación. “Negociar con tu propia entidad bancaria una novación hipotecaria, es decir, una renegociación de las condiciones de la misma puede considerarse como un ejercicio óptimo de cara a facilitar un ahorro clave frente a la subida del euríbor”. “Por ejemplo, se puede negociar con el banco una rebaja de interés, optando por la contratación de una vinculación (seguro de vida, plan de pensiones) con la entidad”, apostilla Zamora.
Los tipos fijos, los más damnificados
En un marco de incertidumbre como el actual, las entidades bancarias han comenzado a reajustar las diferentes modalidades hipotecarias. Lo que ha generado, en consecuencia, que el tipo fijo haya sido el más damnificado respecto al variable y al mixto. Un ejemplo de ello es el incremento de las hipotecas fijas en más de un punto porcentual respecto al año pasado. En julio de 2021, el tipo fijo medio en España se situaba en el 1,15% TIN y el 2,11% TAE. Mientras, que un año después, y con los datos del INE en la mano, el tipo fijo medio se instalaba en un TIN al 2,47% y un TAE del 3,26%. Un hecho que prueba la apuesta de los bancos por el tipo variable y la consiguiente relegación del tipo fijo, en plena guerra abierta por la captación de nuevos clientes.
El euríbor, en niveles de 2012
El mayor índice de referencia en Europa para el mercado hipotecario, el euríbor, se ha colocado en las últimas semanas en niveles no vistos desde abril del año 2012. Esta cuestión, que lleva augurando desde hace días esta nueva subida de tipos por parte del BCE, ha hecho crecer el temor en todos aquellos hipotecados a tipo variable. Actualmente se encuentra en unos valores que rondan el 1.8%, y se espera que siga al alza llegando en 2023 hasta valores cercanos al 2,5% y al 3%. Una cuestión que generará a corto y medio plazo una pérdida del poder adquisitivo de los hipotecados a tipo variable y mixto.
¿Por qué el BCE sube los tipos de interés?
El pasado 21 de julio, el Banco Central Europeo acometió una de las mayores subidas de tipos de interés del siglo XXI y la primera en 11 años. Dicha subida comprendió un aumento de 0,5 puntos básicos. Lo que supuso, hace aproximadamente mes y medio, uno de los días más importantes del año a nivel económico. Este hecho produjo alrededor de un aumento de entre 100 y 150 euros al mes en la cuota de una hipoteca variable media, debido principalmente, a la oficiosa correlación de esta subida con el incremento del euríbor.
Según Juan Pedro Zamora, director de Desarrollo de Negocio de Hipoo, “hay que tener en cuenta que el mandato del BCE, desde su fundación, es controlar la inflación y no propiciar el crecimiento”. Dicha inflación es una de las principales causas de la pérdida del poder adquisitivo de la población, lo que lleva a pensar, que con tasas anuales cercanas al 10% en países de la Eurozona, un 10,7% ya en España, el BCE intente usar todos los mecanismos a su disposición para ponerle freno. Por lo tanto, y concretamente, utilizar la política monetaria como medida de prevención contra males mayores.
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