Los contratos de arrendamiento de vivienda tras la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la Vivienda

Protección y transparencia tanto en las operaciones de compra como en las de arrendamiento de vivienda. Deberes de información previa.

Se establece un deber de información, el cual es exigible de cualquier agente que opere en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas y prestación de servicios inmobiliarios, que estén facultados para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas en nombre propio o por cuenta ajena, tales como promotores, propietarios y otros titulares de derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas (art. 30.2).

¿Y cuál es la información mínima previa a la formalización de la operación de compra o arrendamiento y entrega de cantidades a cuenta que puede ser requerida por el interesado?

1. Identificación del vendedor o arrendador, o su representante.
2. Condiciones económicas de la operación.
3. Características esenciales de la vivienda.
4. Información jurídica del inmueble. Indicación, en su caso, de tratarse de vivienda protegida.
5. Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda.
6. Información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.
7. Informar si la vivienda se encuentra ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, así como la cuantía de la última renta o el valor que le pueda corresponder.

Toda esta información debe facilitarse a petición del probable comprador o arrendatario.

Contratos de arrendamiento de vivienda sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU).

Así la Disposición transitoria cuarta establece que los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, continuaran rigiéndose por la normativa que les era de aplicación, sin perjuicio de que por acuerdo de las partes los contratos puedan adaptarse a la nueva regulación.

Importante: Con independencia de todo ello la regulación introducida en esta ley no afectará a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que resultarán de aplicación en los términos en los que se encuentren reguladas.

1. a) Modificaciones introducidas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Básicamente las modificaciones se refieren a los nuevos conceptos de gran tenedor y zona de mercado residencial tensionado, y la situación de vulnerabilidad social y económica por el arrendatario.

Se define como Gran tenedor, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta consideración podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa»

Por su parte remitimos al artículo 18 señala el procedimiento para declarar esas zonas de mercado residencial tensionado.

Modificaciones en la ley de arrendamientos urbanos:

Artículo 10. Prórroga de los contratos

Se establecen nuevos motivos de prórroga obligatoria para el arrendador, a solicitud del arrendatario, en los casos de vulnerabilidad social y económica y en el caso en que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, respectivamente.

1. Prórroga extraordinaria en los casos de arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica por un periodo máximo de un año. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica la cual deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
2. Prórroga extraordinaria en los casos en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentrodel periodo de vigencia de la declaración de la referida zona, previa solicitud del arrendatario podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo alguna excepción de las recogidas en los artículos 9.3 17.6 y 17.7 de esta Ley.

Determinación de la renta, forma de pago y límites.

Art. 17.3. El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

Así tenemos, que se elimina la libertad de las partes para fijar la forma de pago de la renta que reconocía la redacción anterior, por lo que en general el pago de la renta se hará por transferencia, cargo en cuenta, tarjeta de crédito, etc.)

Art 17.6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los cuatro supuestos previstos. (se remite a su lectura detallada)

Es importante recalcar que este límite al incremento de la renta se aplica a los inmuebles ubicados en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, ya sea o no el arrendador un gran tenedor.

Art. 17.7. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.

Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.

Artículo 20.1. Gastos generales y servicios individuales. Modificación

«1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.»

En realidad, la modificación afecta exclusivamente al último párrafo, y consiste en atribuir siempre al arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato, que antes correspondían al arrendador cuando era persona jurídica.

Nueva Disposición Adicional undécima Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.

Nueva Disposición transitoria séptima. Aplicación de las medidas en zonas tensionadas.

«1. La regulación establecida en el apartado 7 del artículo 17 se aplicará a los contratos que se formalicen desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y una vez se encuentre aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia,

2. La resolución del Departamento ministerial competente en materia de vivienda que apruebe el referido sistema de índices de precios de referencia se realizará por ámbitos territoriales, considerando las bases de datos, sistemas y metodologías desarrolladas por las distintas comunidades autónomas y asegurando en todo caso la coordinación técnica.»

Nueva Disposición final sexta. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. Con vigencia en 2024

Artículo 46.2

La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la LAU, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

3. En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
4. En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento.

Situación de vulnerabilidad social y económica.

Debemos reseñar expresamente que la situación de vulnerabilidad debe ser acreditada por el arrendatario sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico, la cual que deberá ser admitida obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023.