El contraste con 2023 es significativo. Entonces, el endurecimiento de las condiciones de financiación, en un contexto de elevadas tasas de interés y menor poder adquisitivo de los hogares por la inflación, provocó una contracción del mercado inmobiliario. La concesión de hipotecas se desplomó casi un 18%, y la compraventa de viviendas cayó un 10%. En cambio, 2024 ha estado marcado por una progresiva recuperación, especialmente acentuada en el segundo semestre, cuando los tipos de interés se moderaron por el giro monetario del Banco Central Europeo. Hasta ese momento, la actividad hipotecaria seguía mostrando signos de estancamiento. Pero la tendencia cambió con la llegada del verano. Las expectativas de menores costes financieros favorecieron un incremento progresivo de la demanda hipotecaria. A partir de julio, el volumen de préstamos repuntó con fuerza, alcanzando en cinco de seis meses tasas de doble dígito, el nivel más alto se registró en octubre, con un repunte interanual del 60%, según el INE.
Las diferencias territoriales son notables. Mientras que en comunidades con menor presión demográfica como La Rioja, Aragón, Asturias, Galicia, Navarra y Castilla y León la firma de hipotecas creció por encima de la media nacional, en regiones donde la demanda es mayor y existen problemas de accesibilidad, el incremento ha sido mucho más moderado. Ese es el caso de Madrid y el País Vasco, donde la concesión de hipotecas repuntó poco más del 10%.
Las zonas turísticas, por su parte, viven su propio calvario; en Baleares el incremento fue del 9%, en Andalucía del 7% y en Canarias del 4%. Son áreas de fuerte inversión extranjera o con alta demanda turística donde hay muchas compras sin financiación. Además, en caso de que un comprador internacional requiera un préstamo, suele hacerlo a través de entidades bancarias de su país de origen, lo que reduce el volumen de concesión de hipotecas en esas zonas, explica Montalvo.
El incremento del importe concedido también tiene una justificación: el encarecimiento del precio medio de la vivienda. Al respecto, los últimos datos publicados por los registradores de la propiedad certifican esos precios por las nubes, con un importe medio de las casas de 2.086 euros por metro cuadrado. Eso convierte al año pasado en el más caro de la historia, al superar los precios medios de 2006 y 2007, los años más álgidos de la burbuja de principios de siglo, sin tener en cuenta el efecto de la inflación acumulada desde entonces.
El interés promedio de las hipotecas se situó en un 3,26%, el nivel más elevado desde 2015. Las hipotecas con interés variable comenzaron con un 3,07%, mientras que las de interés fijo alcanzaron un 3,42%. Esto condicionó el número de préstamos de cada tipo que se sellaron. Las primeras, aunque representaron casi el 59% sobre el total, marcaron su nivel más bajo desde 2020. En cambio, las de tipo variable incrementaron su presencia hasta el 41,2%, un punto más que la tasa registrada en 2023.
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