¿Qué se considera un “no residente”?
Desde el punto de vista fiscal y financiero, se considera no residente a cualquier persona que:
- No haya vivido en España más de 183 días en un año natural, y
- No tenga en España su núcleo principal de actividades o intereses económicos, ya sea de forma directa o indirecta.
Esto también incluye a personas que viven en España, pero presentan su declaración de renta en el extranjero.
¿Qué necesitas para comprar una vivienda en España?
1. Obtener el NIE
El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es fundamental para poder firmar cualquier documento oficial, incluidos los relacionados con la hipoteca. Aunque no lo necesitas para empezar a hablar con el banco, es muy recomendable tenerlo cuanto antes.
2. Documentación necesaria para solicitar una hipoteca como no residente
Los bancos españoles exigen una serie de documentos para estudiar tu caso:
- Copia del NIE, pasaporte o certificado de no residente.
- Registro de tus activos en el país de residencia (cuentas bancarias, propiedades…).
- Contrato de trabajo y las 3 últimas nóminas.
- Declaración de la renta del último año.
- Credit Report (informe de solvencia financiera).
- Extracto bancario de la cuenta donde recibes la nómina (últimos 6 meses).
- Recibos de otros préstamos o tarjetas de crédito (últimos 3 meses).
- Certificado de residencia fiscal.
- Contrato de arras (reserva del inmueble con pago a cuenta).
- Apertura de cuenta bancaria en España (no obligatoria, pero facilita mucho todo el proceso).
Importante: Toda la documentación deberá estar traducida al español por un traductor jurado y llevar apostilla de La Haya, según el país de origen. Consúltanos.
3. Condiciones que exigen los bancos a no residentes
- Aportación propia: deberás aportar entre el 30% y el 50% del precio del inmueble. La cantidad exacta depende del banco, de tu perfil económico (tipo de empleo, edad, ingresos) y del riesgo percibido.
¿Por qué más dinero de entrada? Porque, si no pagas, al banco le resulta muy difícil embargar bienes en otro país.
- Gastos de compraventa: calcula un 12% adicional del precio del inmueble para cubrir notaría, registro, impuestos y gestoría. Varía según la comunidad autónoma.-
- Cuota hipotecaria ajustada: el importe mensual de la hipoteca no debe superar el 30%-35% de tus ingresos, considerando también otros préstamos o pagos que tengas en tu país.
4. ¿Cuánto financian los bancos?
Depende de dónde provienen tus ingresos y en qué moneda cobras:
Si tus ingresos están en euros:
- Financiación habitual: hasta el 70% del valor de compra.
Si cobras en otra moneda:
- Entre el 50% y el 70% del valor del inmueble, según la fortaleza de tu moneda y el país de origen.
5. Monedas aceptadas habitualmente
No todas las divisas extranjeras son aceptadas. Estas son las más comunes:
- Libra esterlina (GBP)
- Dólar estadounidense (USD)
- Dólar canadiense (CAD)
- Coronas: danesa (DKK), noruega (NOK), sueca (SEK)
- Corona checa (CZK)
- Zloty polaco (PLN)
- Franco suizo (CHF)
- Forinto húngaro (HUF)
- Kuna croata (HRK)
- Leu rumano (RON)
- Lev búlgaro (BGN)
- Dirham (AED), Riyal qatarí (QAR), Riyal saudí (SAR)
- Shekel israelí (ILS)
- Yen japonés (JPY)
- Peso mexicano (MXN)
- Corona islandesa (ISK)
- Dólar de Singapur (SGD)
Si cobras en otra moneda, sí puedes solicitar una hipoteca, pero el proceso será más exigente y complejo.
6. ¿Puedo cambiar la moneda de la hipoteca?
Sí. Después de firmar, puedes pedir al banco que la hipoteca pase a:
a) La moneda en la que cobras la mayor parte de tus ingresos o donde tienes tus activos.
b) La moneda del país donde vivías al firmar la hipoteca o donde vives actualmente.
Esto te protege de los cambios bruscos en el tipo de cambio.
7. Requisitos personales: estabilidad e ingresos
- Endeudamiento
Según el Banco de España, la cuota de la hipoteca no debe superar el 35% de tus ingresos netos mensuales, contando también otras obligaciones (alquileres, préstamos…).
- Estabilidad laboral
Los bancos valoran que tengas un trabajo estable. Normalmente te pedirán un contrato indefinido y al menos 1-2 años de antigüedad en la misma empresa.
8. Plazo de la hipoteca
Las hipotecas para no residentes suelen tener un plazo de:
- 20 a 25 años como máximo.
Cuanto mayor sea el plazo, más intereses pagarás, pero la cuota mensual será más baja.
¿Te ayudamos a encontrar la mejor opción?
En HipotecasPlus.es te acompañamos en todo el proceso para que consigas tu hipoteca como no residente sin complicaciones. Comparamos condiciones, te asesoramos con la documentación y buscamos el banco que más se adapte a tu perfil.
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