Las hipotecas multidivisas deberían estar reguladas por la Ley del Mercado de Valores

Precisamente, de esta preocupación del prestatario es de la que se aprovechan las entidades de crédito para comercializar los préstamos en diferente divisa, ofreciendo así un tipo de interés aparentemente más atractivo, a la par que aseguran que va a existir un ahorro considerable en la cuota mensual. Por tanto, refieren las bondades del producto, omitiendo cualquier información concerniente a los riesgos que conlleva la suscripción de este tipo de préstamos, no sólo el riesgo de los tipos de interés, sino también, el de los tipos de cambio, que puede hacer que la deuda se incremente de forma considerable cuando la moneda extranjera se aprecia respecto del euro como ha sucedido en el caso del yen japonés y del franco suizo.

No puede obviarse que nos encontramos ante préstamos con una garantía hipotecaria, la propia vivienda, que se coloca al servicio del derecho de crédito para garantizar la satisfacción del mismo. Las operaciones de financiación con garantía hipotecaria gozan, además, de la responsabilidad personal del deudor con todo su patrimonio presente y futuro. De ahí la complejidad de este tipo de producto, que puede conllevar que finalmente debamos al banco el doble de lo que en su día nos prestó. Sin olvidar que el plazo de amortización de los préstamos hipotecarios es mucho más largo que un préstamo personal, por lo que el prestatario queda sometido a los vaivenes de los tipos de cambio y de interés durante toda la vida del préstamo.

Así, el consumidor suscribe el préstamo hipotecario en una divisa extrajera desconociendo los riesgos que comporta. Sin que en ningún caso esté justificada la ausencia de dicha información de forma íntegra, puesto que, lo contrario, sería admitir la responsabilidad de los clientes sin plena capacidad para adoptar la decisión de suscribir el préstamo. Como señalan nuestros juzgados y tribunales, sin el conocimiento adecuado del producto no se puede entender que se está en plena capacidad.

Es claro que las entidades deben proporcionar y cerciorarse de que la información suministrada respecto de los productos que comercializan es completa y sencilla de interpretar y no incluir en los contratos de préstamo cláusulas abusivas.

Jurisprudencia

Especialmente relevante resulta la sentencia del TJUE de 30/04/14, que resolviendo una cuestión prejudicial planteada por el TS de Hungría, declaró que en los préstamos multidivisa las cláusulas contractuales han de reunir las exigencias de transparencia, en cuanto a claridad y comprensibilidad, sin que ello pueda limitarse a un plano meramente formal y gramatical –esto es, comprender lo que se lee–, “porque el sistema de protección establecido en la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional en lo referido, en particular, al nivel de información y, en consecuencia, esa exigencia de transparencia debe entenderse de manera extensiva”. Para seguidamente señalar que “el tribunal nacional debe determinar si, a la vista de todos los aspectos de hecho pertinentes, entre ellos la publicidad y la información ofrecidas por el prestamista en el contexto de la negociación de un contrato de préstamo, un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y cuidadoso podía no sólo conocer la existencia de la diferencia entre el tipo de cambio de venta y el de compra de una divisa extranjera, aplicada en general en el mercado de valores mobiliarios, sino también evaluar las consecuencias económicas potencialmente importantes para él de la aplicación del tipo de cambio de venta para el cálculo de las cuotas de devolución a cuyo pago estaría obligado en definitiva, y por tanto el coste total de su préstamo”.

Por su parte, la recentísima sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2015, viene a zanjar la polémica surgida respecto a la normativa aplicable a los préstamos multidivisa para fijar las obligaciones de información que corresponden a las entidades financieras.

Así la Sala considera que se trata de un instrumento financiero derivado por cuanto la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que es la divisa extranjera y además, complejo. Por lo que resulta de aplicación la Ley del Mercado de Valores, en su redacción vigente tras las modificaciones introducidas por la Ley 47/2007, que traspuso la Directiva 2004/39/CE, MiFID, desarrollada por el Real Decreto 217/2008 y, en concreto, el artículo 79 bis de Ley del Mercado de Valores.

El Tribunal Supremo indica en la referida sentencia que los deberes de información responden a un principio general: “todo cliente debe ser informado por el banco, antes de la perfección del contrato, de los riesgos que comporta la operación especulativa de que se trate.”

Nos encontramos ante una nueva etapa en la que la protección del consumidor por nuestros legisladores y jueces es y debe ser el principal objetivo a fin de aplacar los abusos que en los últimos años ha cometido el sistema bancario, muy especialmente, en el caso de la comercialización de este complejísimo instrumento financiero derivado disfrazado de simple préstamo.

Ausbanc ofrece sus consejos

Las hipotecas multidivisa son un producto que ha generado reclamaciones ante las entidades financieras, debido, en muchas ocasiones, al carácter engañoso de la comercialización que se ha llevado a cabo por parte de la entidad financieras.

• Por este motivo, es necesario meditar y sopesar los pros y los contras antes de decidirse por contratar una hipoteca en divisas.


• Éstos son los consejos que ofrecen desde Ausbanc Abogados a quienes están sopesando la contratación de este tipo de productos:


• En primer lugar, hay que valorar si el hecho de disfrutar de un tipo de interés más bajo compensa el riesgo que supone la exposición a los tipos de cambio de la divisa extranjera.


• Como norma de prudencia básica para particulares y empresas, siempre hay que procurar endeudarse en la misma moneda en la que se obtienen los ingresos.


• El hecho de que el tipo de interés que se aplica en moneda extranjera sea más bajo no implica necesariamente que, a la larga, el préstamo hipotecario vaya a salir más barato.


• En el caso de las hipotecas, no resulta recomendable su contratación en moneda extranjera, porque se trata de un producto con una vigencia muy larga, cuya duración multiplica exponencialmente la posibilidad de que se produzcan vaivenes en los tipos de cambio.


• Antes de firmar y para evitar sorpresas desagradables más adelante, asegúrese de que cuenta con un adecuado conocimiento del contenido del contrato.


• Exija a su entidad que le proporcione toda la información necesaria para comprender los riesgos que entraña la contratación del producto.


• En caso de duda, consulte con un profesional y, por supuesto, procure abstenerse de firmar ningún documento sin comprender el funcionamiento del producto.


• Más información en www.mercado-dinero.es